ABÉCÉDAIRE DU PARTICULIER

Les CAUE d’Ile-de-France proposent une série de fiches thématiques pour répondre aux questions des particuliers en matière d’architecture, de construction, d’urbanisme et d’environnement. Ces documents n’ont pas valeur de conseil juridique. Pour y accéder, tapez un mot-clé ou cherchez dans la liste.

Limite séparative

Fiche mise à jour le 26/04/2017

DÉFINITION

Le terme de  limite séparative désigne l’ensemble des limites parcellaires d’une propriété. Il s’agit d’une frontière, matérialisée ou non par une clôture ou des bornes de repère (bornage) implantées à la cote des sols existants.
Elle a pour rôle de délimiter la surface d’une propriété que ce soit par rapport au domaine public (alignement), ou aux parcelles voisines (limites latérales et de fond de parcelle).
Le territoire est ainsi découpé en parcelles numérotées constituant des propriétés foncières répertoriées sur le cadastre.

NOS CONSEILS

En cas d'implantation sur une limite séparative, les murs ne peuvent avoir que des « jours de souffrance » à fer maillé et verre dormant, et il est préférable d'avoir le consentement du voisin (cf. fiche fenêtre).
N'hésitez pas à vous renseigner auprès de la mairie car il existe des spécificités réglementaires locales concernant les distances à respecter, comme à Paris.

QUESTION/RÉPONSE

Dans quel cas intervient la limite séparative ?
Dans le POS (Plan d'occupation des sols) ou PLU (Plan local d'urbanisme), certaines règles définissent la distance à respecter entre la construction que vous envisagez et les limites de propriété vous séparant des parcelles voisines.
Selon la largeur du terrain, cette règle d'implantation par rapport aux limites séparatives peut :

  • soit autoriser l'implantation des bâtiments sur les deux limites séparatives (voir les questions de mitoyenneté)

  • soit autoriser l'implantation sur l'une ou l'autre des limites séparatives

  • soit interdire l'implantation en limite séparative et définir la distance minimale à respecter.

En outre, cette distance est variable selon la nature des façades, qui sont de deux types :

  • les façades avec ouvertures (balcons, fenêtre, portes, etc.) ayant des vues directes ou obliques (voir la fiche fenêtre)

  • les murs aveugles, ne comportant pas d'ouvertures ou n'ayant pas de vues directes

A-t-on le droit de construire en limite séparative et dans ce cas, doit-on demander l'accord du voisin ?
Si votre projet est conforme aux règles d'urbanisme (demande du permis de construire accordée) et à celles de droit civil, vous pouvez construire jusqu'en limite de propriété sans l'accord de votre voisin.
Cependant, il est toujours préférable d'avertir votre voisin concernant votre projet et prudent de vérifier au préalable l'exactitude de la limite séparative (voir mitoyenneté, cadastre et géomètre), car tout dépassement de celle-ci (même de quelques centimètres) constitue un empiètement sur le terrain voisin.
Le propriétaire voisin pourra alors exiger la démolition de la construction en saisissant le tribunal de grande instance.

Quelles sont les limites admises entre une construction et la voirie ?

Cette distance est calculée en fonction de la hauteur de l'édifice construit et l'importance de la voie à proximité.
Le code de l'urbanisme fixe les distances à respecter selon la taille des axes de circulation et la taille de la ville concernée. Ces dispositions s'appliquent pour tous types de bâtiment, sous réserve de dispositions contraires dans le Plan d'occupation des sols (POS) ou plan local d'urbanisme (PLU), qui peuvent préconiser des distances plus ou moins restrictives.

Existe-t-il des distances à respecter entre une construction et le domaine public ?
En dehors de la voirie, d'autres contraintes peuvent survenir pour les riverains, notamment à proximité des zones inondables et des monuments historiques.
Concernant les zones inondables, le code de l'urbanisme prévoit un reculement de 100 mètres pour les nouvelles constructions édifiées en bordure du littoral. Les POS (Plan d'occupation des sols) ou PLU (Plan local d'urbanisme) ou encore le PPRI (plan pour la prévention des risques majeurs) édictés pat le préfet de département peuvent prévoir des reculs plus importants, voire des interdictions de construire.
Concernant les monuments historiques, ces derniers peuvent également créer des contraintes sur les distances. L'architecte des Bâtiments de France doit donner son aval à tout projet à proximité d'un site classé.

Peut-on construire une piscine ou une dépendance, type garage, cabanon de jardin, hangar ou autres près d'une limite séparative ou un mur mitoyen ?
Les piscines et les dépendances se voient appliquer les mêmes règles et contraintes que les constructions principales.

RÈGLEMENTATION
PLUS D’INFORMATIONS
  • Se renseigner auprès de votre mairie.

www.legifrance.gouv.fr

  • Consulation des codes en vigueur :

service public : Voisinage et mitoyenneté

ADRESSES UTILES
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DE PARIS (CAUE 75)
    www.caue75.fr
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DE SEINE ET MARNE (CAUE 77)
    www.caue77.fr
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DES YVELINES (CAUE 78)
    www.caue78.fr
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DE L'ESSONNE (CAUE 91)
    www.caue91.asso.fr
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DES HAUTS-DE-SEINE (CAUE 92)
    www.caue92.fr
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DE SEINE-SAINT-DENIS (CAUE 93)
    www.caue93.fr
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DU VAL-DE-MARNE (CAUE 94)
    www.caue94.fr
  • CONSEIL D'ARCHITECTURE D'URBANISME ET DE L'ENVIRONNEMENT DU VAL-D'OISE (CAUE 95)
    www.caue95.org